楼市波动对深圳银行业房地产贷款的影响

　　受市场自身规律调节和宏观调控政策的叠加效应作用，2008年以来，深圳房地产市场价格与成交量出现了较大幅度的回调。商品住宅价格在经历了连续三年大幅上涨后于2007年11月开始全面回落，2008年6月，深圳商品住宅均价为每平方米11159元，比2007年10月的高点下降35.68%。同时，住宅交易量也急剧萎缩， 2008年6月，新建商品房销售面积170.41万平方米，同比下降54.38%。二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。

　　房市的波动对深圳银行业房地产贷款产生了一定影响：

　　首先，从贷款发放情况看，2008年上半年,深圳市房地产类贷款总体仍保持增长势头，但个人购房按揭贷款呈现下降趋势。截至2008年6月末，深圳市中资商业银行房地产类贷款合计4330亿元，比年初增加275亿元，增幅6.76%。其中，个人住房按揭贷款 2334亿元，比年初减少39亿元；房地产开发贷款1088亿元，比年初增加128亿元；以房地产为抵押的个人贷款和公司贷款为365亿元和543亿元，分别增加153亿元和33亿元。

　　其次，从房地产贷款质量而言，2008年上半年深圳银行业房地产类不良贷款余额和比率总体保持双降趋势，但个人购房按揭贷款和以房地产为抵押的个人贷款不良余额和比率有所上升(按逾期90天确定为不良贷款口径，下同)。截至2008年6月末，深圳市中资商业银行房地产类不良贷款余额合计81亿元，比年初减少4.7亿元；不良比率为1.9%，比年初下降0.24个百分点。其中,房地产开发贷款不良余额和比率分别下降 3.8亿元和0.7个百分点；以房地产为抵押的公司贷款不良余额和比率分别下降5.2亿元和1.4个百分点；个人住房按揭贷款不良余额和比率分别上升2.11亿元和0.11个百分点;以房地产为抵押的个人贷款不良余额和比率分别上升2.9亿元和0.56个百分点。

　　深圳银行业个人住房贷款风险情况

　　总体来看，深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态，虽然不良贷款额17.35亿元和不良率0.79%比年初均有所上升，但由于深圳银行业历史上经历过房地产泡沫的洗礼，风险管控能力较以往有了大幅提高，且各行都提有较充足的拨备，所以风险可以有效控制，不至出现系统性风险。但是，随着房地产市场的变化，2008年以来个人按揭贷款的违约率(逾期 90天内)呈现上升态势，尤其是2007年房价高峰时期发放的贷款违约率较高。如果房价继续下跌，违约率可能会进一步上升，客户弃楼断供的潜在风险随之增大，银行个人房贷质量将面临较大压力。而且随着个贷违约率的不断增大，中小开发商的资金链也将面临严峻考验，甚而影响开发贷款的资金安全。因此，必须密切关注个贷违约率的变动情况，严防因违约引发大规模的断供，进而威胁银行信贷资金的安全。

　　按照国际惯例，商业银行一般将连续逾期三个月以上的贷款划为不良，并视同断供进入法律诉讼程序，但也不排除此类客户日后补足欠款、继续供楼的可能，因此不良客户并非100%真正弃楼断供；而对逾期三个月内的客户，银行一般将其视为违约，违约更不一定形成断供，除非客户在此期间正式声明放弃房产不再供款。根据检查发现，房价下跌后深圳各家银行不良贷款客户中真正选择断供的只有极少数，并且已经或将要起诉。前段时间，深圳个别楼盘出现了部分业主以“断供”为手段希望银行从中协调开发商满足业主相应经济赔偿要求的事件，并借媒体加以炒作，但在银行的劝导和催收下，真正选择断供的很少。因此，尽管目前客户违约率出现上升趋势，但没有出现大面积断供现象。

　　据调查，造成个人住房贷款违约甚至断供的原因主要是购房者的收入状况恶化。今年以来，通货膨胀率连创新高，股价暴跌又导致现金资产大幅缩水，加上人民币升值以及宏观调控使不少中小企业关门或向内地迁移(如近年深圳仅电子企业就外迁了600家)，进而导致部分行业和企业的员工工作和收入不稳定，经济状况日渐恶化无力承受月供而违约或断供，尤其对那些超过自身经济实力的购房者而言更是雪上加霜。同时，也存在因房价下跌成为“负资产”而违约或断供的现象，主要是那些有多套房产的炒楼者在租不抵供、不堪重负的情况下，压力增大，违约或断供即成了其不得已的选择。但并非所有负资产客户都选择断供，负资产与违约或断供不能直接挂钩划等号，多数购房者尤其是自住购房者，即便其房产成为负资产，鉴于自住房产属生活必需品以及断供对个人信用记录的不良影响等诸多因素，在银行合规放贷和购房者未出现收入大幅度变动的情况下，量入为出的购房者在房价波动时，一般也不会轻易断供。此外，也有因开发商问题无法办理房产证或因业主与开发商产生纠纷而造成的违约或断供。